• Prawa konsumenta
  • Prawa pacjenta
  • Prawo rodzinne
  • Prawo cywilne
  • Prawo karne
  • Prawo administracyjne
Wiadomości Prawne
Wiadomości Prawne
  • Prawa konsumenta
  • Prawa pacjenta
  • Prawo rodzinne
  • Prawo cywilne
  • Prawo karne
  • Prawo administracyjne
Zagadnienia prawne związane z zakupem zabytkowej nieruchomości i jej adaptacją na hotel lub inne cele niemieszkalne
Home
Prawo administracyjne

Zagadnienia prawne związane z zakupem zabytkowej nieruchomości i jej adaptacją na hotel lub inne cele niemieszkalne

24 lipca, 2018 redakcja Prawo administracyjne, Prawo cywilne 0 comments

Wprowadzenie
Zakup nieruchomości stanowiącej zabytek w rozumieniu ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (t. jedn. Dz. U. z 2017 r., poz. 2187) w celu adaptacji takiej nieruchomości na cele hotelowe, instytucję kultury czy inne cele niemieszkalne stanowi proces wymagający uwzględnienia szerszego spektrum zagadnień aniżeli tożsamy proces dotyczący nieruchomości o charakterze nie zabytkowym.

Okoliczność, iż nieruchomość ma charakter zabytkowy, nie powinna jednak być zniechęcająca dla potencjalnego inwestora. Wręcz przeciwnie. Przywrócone do użytkowania zabytkowe nieruchomości charakteryzuje bardzo często niepowtarzalny charakter, który jest nie do odtworzenia przy realizacji współczesnej zabudowy. Zabytkowe nieruchomości same w sobie stanowią często „landmarki” okolicy, w której się znajdują, przyciągając swoją atrakcyjnością.

Sam zabytkowy charakter nie powinien więc odstraszać, lecz może być niepowtarzalnym atutem realizowanej inwestycji. Konieczne jest jedynie właściwe przygotowanie się do tego procesu.
Niniejszy artykuł porusza najistotniejsze zagadnienia prawne związane z zakupem nieruchomości stanowiącej zabytek w celu adaptacji takiej nieruchomości na cele hotelowe, instytucję kultury czy inne cele niemieszkalne i nie ma charakteru wyczerpującego opracowania. Jedynie na marginesie poruszane będą kwestie nie mające charakteru prawnego.

Regulacja prawna
Podstawową regulację prawną dotyczącą zabytków, w tym zabytków nieruchomych, stanowi ustawa z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (t. jedn. Dz. U. z 2017 r., poz. 2187). Choć zawiera ona zasadniczy zrąb przepisów dotyczących opieki nad zabytkami, w tym zabudowy i zagospodarowania zabytków nieruchomych, nie jest to jedyny akt w tej materii. Niektóre przepisy zostały rozproszone w innych regulacjach prawnych i można je odnaleźć np. w ustawie o gospodarce nieruchomościami czy w ustawie – Prawo budowlane.

Badanie stanu prawnego zabytkowej nieruchomości
Podstawową kwestią związaną z nabyciem każdej nieruchomości jest uprzednie badanie jej stanu prawnego, w sposób szczególny w kontekście planowanego zagospodarowania i zabudowy. Nie inaczej jest w przypadku nieruchomości o charakterze zabytkowym. Z tym, że w tym przypadku konieczne jest uwzględnienie dodatkowych elementów, które nie występują w przypadku nieruchomości nieposiadających takiego charakteru.

Tytułem przykładu można wskazać dopuszczalność podziału nieruchomości (działki gruntu). Zgodnie z 36 ust. 1 pkt 8) ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami podział zabytku nieruchomego wymaga pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków. Z tego powodu – przed nabyciem zabytku nieruchomego – konieczne jest dokonanie przez inwestora oceny prawnej czy, a jeśli tak, to w jakim zakresie podział będzie dopuszczalny i jak to zagadnienie wpisuje się w plany inwestycyjne inwestora. Jeśli np. planowane w budynku jest wyodrębnienie lokali (aparthotel), a jednocześnie inwestor chciałby zachować wszystkie udziały w obszarze poza obrysem budynku, wówczas konieczna będzie ocena dopuszczalności dokonania podziału zgodnie z planami inwestycyjnymi.

Inną kwestią jest ocena zakresu wpisu zabytku do rejestru zabytków prowadzonego przez wojewódzkiego konserwatora zabytków. Nie zawsze wszystkie obiekty znajdujące się na nieruchomości są wpisane do rejestru zabytków (np. pewne budynki mogą być wpisane ze względu na ich walory, a inne jako zabudowa wtórna, nie posiadająca szczególnej wartości mogą nie być objęte ochroną). Taka ocena pozwala zatem na określenie dopuszczalnego zakresu przekształceń obszaru zabytkowej nieruchomości, w tym nawet na ocenę tak daleko idącej ingerencji, jak rozbiórka niektórych obiektów.

Na tym etapie (co pozostaje poza zakresem badania prawnego) konieczne jest także dokonanie badania stanu technicznego (architektonicznego) obiektów zabytkowych. Przepisy ustawy nakładają na właścicieli zabytków nieruchomych szereg obowiązków, w zakresie ich utrzymania w należytym stanie. Ocena stanu początkowego (przed nabyciem) pozwala na rzetelne określenie wartości nakładów, których poniesienie będzie konieczne na etapie adaptacji.

Na tym etapie należy także ocenić czy konieczna będzie zmiana sposobu użytkowania budynku. Punktem wyjścia musi być ocena dotychczasowego sposobu użytkowania zabytku nieruchomego i ustalenie, czy w istocie będziemy mieli do czynienia ze zmianą sposobu użytkowania (np. czy budynek już uprzednio nie pełnił funkcji hotelowych). Jeśli mamy do czynienia z koniecznością zmiany sposobu użytkowania, wówczas konieczne jest dokonanie oceny, czy taka zmiana będzie dopuszczalna w świetle obowiązujących przepisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku, czy możliwe będzie uzyskanie w tym zakresie decyzji o warunkach zabudowy. Odrębną kwestią będzie pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków na taką zmianę.

Proces realizacji adaptacji
Proces realizacji adaptacji nieruchomości zabytkowej na cele hotelowe, instytucji kultury lub inne niemieszkalne, obok procesu dotyczącego nieruchomości nie zabytkowych, niesie ze sobą dodatkowe obowiązki, o których należy pamiętać.

Przede wszystkim znacznie szerszy jest zakres dokumentacji, którą należy w tym zakresie przygotować. Obok standardowo wymaganej dokumentacji, należy liczyć się z koniecznością przeprowadzenia badań zabytku, udokumentowania jego stanu, przygotowania dokumentacji konserwatorskiej określającej stan zabytku i możliwości jego adaptacji oraz – uzgodnionych z wojewódzkim konserwatorem zabytków – programów konserwatorskich, określających m.in. zakres i sposób prowadzenia prac przy zabytku oraz wskazujących niezbędne do zastosowania materiały i technologie.

Należy pamiętać także o tym, że zabytek nieruchomy bardzo często nie będzie spełniał współczesnych wymogów wynikających z przepisów techniczno-budowlanych. W tym zakresie w sukurs przychodzi art. 9 ustawy – Prawo budowlane, który zezwala na odstępstwa od tych przepisów. Uzyskanie jednak upoważnienia właściwego ministra na udzielenie zgody na odstępstwo przez organ administracji architektoniczno-budowlanej bardzo często wydłuża proces uzyskiwania niezbędnych pozwoleń na budowę.

Poza pozwoleniami organów administracji architektoniczno-budowlanej konieczny może być szereg pozwoleń wojewódzkiego konserwatora zabytków. Należy pamiętać, że wojewódzki konserwator zabytków udziela pozwoleń w zakresie wielu aspektów realizacji procesu adaptacji zabytku nieruchomego. Tytułem przykładu można wskazać wymagane zgodnie z art. 36 ust. 1 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami pozwolenia na:

  • prowadzenie prac konserwatorskich, restauratorskich lub robót budowlanych przy zabytku wpisanym do rejestru, w tym prac polegających na usunięciu drzewa lub krzewu z nieruchomości lub jej części, będącej wpisanym do rejestru parkiem, ogrodem lub inną formą zaprojektowanej zieleni;
  • wykonywanie robót budowlanych w otoczeniu zabytku;
  •  zmiana przeznaczenia zabytku wpisanego do rejestru lub sposobu korzystania z tego zabytku;
  • umieszczanie na zabytku wpisanym do rejestru: urządzeń technicznych, tablic reklamowych lub urządzeń reklamowych w rozumieniu art. 2 pkt 16b i 16c ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2017 r. poz. 1073 i 1566).

Wszystkie te kwestie wymagają uprzedniego pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków. Szczególnie drugi z powyższych punktów wydaje się szczególnie istotny w kontekście adaptacji zabytku nieruchomego na cele hotelowe, instytucji kultury lub inne niemieszkalne, jeżeli zamierzony cel nie pozostaje w zgodzie z dotychczasowym przeznaczeniem zabytku lub sposobem korzystania z niego.

Na marginesie należy wskazać, że odkrycie w toku robót dodatkowych substancji zabytkowych może powodować spowolnienie tych prac, z uwagi na konieczność ich wstrzymania i zabezpieczenia odkrytych substancji (np. ukrytych dotychczas polichromii).

Konkluzje
Powyższe, jedynie zarysowane zagadnienia związane z nieruchomościami zabytkowymi, wskazują na konieczność uwzględnienia w procesie zakupu i adaptacji takich nieruchomości szeregu dodatkowych aspektów, z którymi nie mamy do czynienia przypadku nieruchomości nieposiadających charakteru zabytkowego. Te dodatkowe obowiązki nie powinny być jednak okolicznościami zniechęcającymi. Odpowiednie doświadczenie zespołu realizującego takie proces oraz odpowiednie przygotowanie do takiego procesu mogą sprawić, iż nie będzie on ani istotnie dłuższy, ani istotnie trudniejszy niż proces zakupu i adaptacji nieruchomości nie zabytkowej, a jednocześnie mogą zagwarantować niepowtarzalny charakter zrealizowanej inwestycji.

Marcin Jakubaszek
radca prawny, wspólnik zarządzający JF Legal Jakubaszek & Fogo Sp.k.

  • Tags
  • adaptacja na cele niemieszkalne
  • adaptacja na hotel
  • remont domu
  • remont mieszkania
  • remont zabytkowej nieruchomości
  • zabytkowa nieruchomość
  • zakup nieruchomości
Facebook Twitter Google+ LinkedIn Pinterest
Next article Podpis elektroniczny nowej generacji dostępny za darmo dla polskich przedsiębiorców. Nowa platforma pozwala błyskawicznie podpisywać dokumenty przez Internet
Previous article MEN: organizacja kształcenia uczniów ze specjalnymi potrzebami edukacyjnymi – działania MEN skierowane do dzieci i młodzieży z niepełnosprawnościami

redakcja

Related Posts

Raportowanie umów o dzieło daje ZUS-owi większe możliwości ich kontroli i kwestionowania. Zakład może też naliczyć zaległe składki Prawo cywilne
14 stycznia, 2021

Raportowanie umów o dzieło daje ZUS-owi większe możliwości ich kontroli i kwestionowania. Zakład może też naliczyć zaległe składki

Od 2021 roku nowe, bardziej rygorystyczne wymogi energooszczędności w budynkach. Rząd wprowadza przejściowe ułatwienia dla inwestorów i deweloperów Prawo administracyjne
29 grudnia, 2020

Od 2021 roku nowe, bardziej rygorystyczne wymogi energooszczędności w budynkach. Rząd wprowadza przejściowe ułatwienia dla inwestorów i deweloperów

Nowe prawo budowlane wchodzi w życie 19 września. Uprości przygotowania do budowy domu i przyspieszy inwestycję Prawo administracyjne
19 września, 2020

Nowe prawo budowlane wchodzi w życie 19 września. Uprości przygotowania do budowy domu i przyspieszy inwestycję

Leave a Reply Cancel reply

Gorące tematy
Przedsiębiorcy będą dłużej spłacać opłatę z tytułu przekształcenia użytkowania wieczystego we własność

Przedsiębiorcy będą dłużej spłacać opłatę z tytułu przekształcenia użytkowania wieczystego we własność

Zarobki nauczycieli w Polsce należą do najniższych w Europie. Kwietniowe podwyżki tego nie zmienią

Zarobki nauczycieli w Polsce należą do najniższych w Europie. Kwietniowe podwyżki tego nie zmienią

Wojna cenowa ponownie obniży ceny polis OC na polskim rynku. Spadające dochody firm i nowy podatek wymuszą konsolidację branży

Wojna cenowa ponownie obniży ceny polis OC na polskim rynku. Spadające dochody firm i nowy podatek wymuszą konsolidację branży

Pracownicy delegowani: to jest spór między bogatymi i biedniejszymi krajami UE

Pracownicy delegowani: to jest spór między bogatymi i biedniejszymi krajami UE

W sądach płacimy już drożej

W sądach płacimy już drożej

Polecamy
Sty 18th 12:30 PM
Prawo pracy

W 2060 roku dwie trzecie seniorów będzie otrzymywać minimalną emeryturę. Brak reform może pogrążyć polski system emerytalny

Sty 14th 9:35 PM
AKTUALNOŚĆI

Prezes UOKiK: Weryfikujemy, czy CD Projekt był świadom braków gry Cyberpunk 2077 w momencie startu sprzedaży

Sty 14th 9:22 PM
Prawo cywilne

Raportowanie umów o dzieło daje ZUS-owi większe możliwości ich kontroli i kwestionowania. Zakład może też naliczyć zaległe składki

Sty 14th 9:19 PM
AKTUALNOŚĆI

Coraz gorsze nastroje przedsiębiorców. Ostrzegają przed niekontrolowaną falą zwolnień i bankructw

Sty 14th 9:10 PM
AKTUALNOŚĆI

Rząd chce lepiej przygotować kraj na kolejne kryzysy. Ma w tym pomóc nowa ustawa o rezerwach strategicznych

Sty 8th 10:22 PM
Prawa pacjenta

Polska służba zdrowia coraz szybciej odchodzi od papierowej dokumentacji. Obowiązkowe e-skierowania są kolejnym krokiem w tym kierunku

Sty 3rd 10:43 PM
Prawa pacjenta

Grupa “0” powiększona o rodziców wcześniaków

Gru 30th 6:21 PM
AKTUALNOŚĆI

COVID-19 długoterminowo wpłynie na bezpieczeństwo emerytów w Polsce. Może stać się poważnym zagrożeniem dla stabilnych wypłat

Gru 30th 6:19 PM
Prawo gospodarcze

Brexit może być szansą dla polskich przedsiębiorców. Eksporterzy muszą jednak liczyć się z komplikacjami

Gru 29th 10:54 AM
Prawo administracyjne

Od 2021 roku nowe, bardziej rygorystyczne wymogi energooszczędności w budynkach. Rząd wprowadza przejściowe ułatwienia dla inwestorów i deweloperów

Gru 28th 2:04 PM
Prawa lekarza

Szczepienie przeciw COVID-19

Gru 28th 10:58 AM
Prawo podatkowe

SLIM VAT uprości rozliczenia i pozwoli uniknąć części sporów z fiskusem

Gru 27th 10:45 PM
Prawo gospodarcze

Dwie trzecie właścicieli spółek komandytowych rozważa zmianę formy działalności. To efekt wprowadzanego w przyszłym roku opodatkowania CIT

Gru 27th 10:43 PM
Prawa pacjenta

Od stycznia 2021 roku przedłużona refundacja leku na rdzeniowy zanik mięśni. Lekarze czekają już tylko na badania przesiewowe noworodków

Lis 30th 11:16 PM
Prawo gospodarcze

W styczniu ma ruszyć druga tarcza finansowa. PFR skontroluje firmy, które uzyskały pomoc w pierwszej transzy

  • Strona Główna
  • Kontakt
  • Back to top
© BezMapy.pl Wszelkie prawa zastrzeżone.
Wykonanie: Podróże z Odyseuszami